Valori orientativi medi aree edificabili ai fini ICI per gli anni 2011 e 2012

Si comunica che con Determina Dirigenziale del 01/10/2011 P.G. n° 17352/2011 sono stati approvati i valori medi orientativi delle aree edificabili per il biennio 2011-2012 nel Comune di Reggio nell'Emilia, susseguenti alla definitiva approvazione dei nuovi strumenti urbanistici PSC (Piano Strutturale Comunale) e RUE (Regolamento Urbanistico Edilizio) avvenuta il 05/04/2011 (delibera consiliare n° 5167/70 di PG).

La qualifica edificatoria delle aree, e la conseguente assoggettabilità all’ICI, discende dall’applicazione del D.l. n° 223 del 30/06/2006 convertito nella Legge n° 248 del 04/08/2006, articolo 36, comma 2, il quale recita: “Ai fini dell’applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n° 633 (istituzione e disciplina dell’I.V.A.), del Decreto del Presidente della Repubblica 26 Aprile 1986, n° 131 (Testo Unico delle disposizioni in materia d’Imposta di registro), del Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n° 917 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), e del Decreto Legislativo 30 dicembre 1992, n° 504 (istituzione e disciplina dell’Imposta Comunale sugli Immobili), un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”.
Pertanto la natura edificatoria delle aree, ed il conseguente valore imponibile per la determinazione delle relative imposte (I.V.A., Registro, Redditi, I.C.I.), dovrà essere desunta direttamente dalle previsioni contenute nel PSC e nel RUE ancorché solo adottati ed indipendentemente dalla approvazione della Regione, seppur, per i casi previsti, in mancanza del POC (Piano Ordinatore Comunale). Quanto sopra risulta confermato dalla sentenza della Suprema Corte di Cassazione (Sezioni Unite) n° 25506 del 28/09/2006, e dai pareri del Ministero dell’Economia e delle Finanze n° 21574/2008/DF/DFF, della Corte dei Conti Sezione Regionale del Controllo per l’Emilia – Romagna Deliberazione n° 9/2009/PAR del 28/04/2009 e n° 1/2010/PAR del 12/01/2010 ai quali si rimanda per i contenuti di dettaglio.

Ai fini fiscali, pertanto, dal 01/01/2011 per le aree già fiscalmente edificabili ed a partire dal mese di aprile 2011 per le nuove previsioni urbanistiche introdotte con l’approvazione definitiva degli strumenti urbanistici di cui sopra, occorrerà determinare il relativo valore imponibile ai fini dell'ICI.

Ricordiamo che è compito del proprietario determinare la superficie edificabile complessiva avvalendosi, nel caso, di un proprio tecnico, nonché il valore imponibile utilizzabile ai fini del calcolo dell’Imposta Comunale sugli Immobili.

Nel caso in cui l’ICI dovuta per i mesi di aprile, maggio e giugno per la sopraggiunta edificabilità sia stata versata entro il 16 giugno scorso senza tener conto di tale variazione, il contribuente potrà eseguire il conguaglio d’imposta entro la scadenza del versamento ICI della rata di saldo 2011 (16/12/2011) senza applicazione di sanzioni ed interessi. Allo stesso modo se la rata di acconto relativa ad aree già edificabili è stata calcolata e versata sulla base di valori vigenti per l'anno 2010, nel caso in cui il Contribuente intenda utilizzare i valori orientativi approvati dal Comune, egli potrà eseguire il relativo conguaglio (della maggiore o della minore imposta dovuta) entro la scadenza del versamento ICI della rata di saldo 2011 (16/12/2011) senza applicazione di eventuali sanzioni ed interessi.

Le tabelle allegate riportano i valori orientativi medi di mercato delle aree edificabili riferiti alle varie zone omogenee in cui è stato suddiviso il terriotorio comunale, precisando che qualora non sia indicato in tabella l’articolo di riferimento, e quindi il corrispondente valore, il valore stesso potrà essere calcolato sulla base dei valori di mercato di aree con simili caratteristiche urbanistiche. Si precisa che i valori tabellari possono orientare, senza efficacia vincolante, sia il Contribuente che l’Ufficio.

Qualora l’area sia oggetto di compravendita ovvero di perizia estimativa ed il valore indicato nei suddetti atti risulti difforme (maggiore o minore) rispetto al valore indicato in tabella o non sia presente in tabella l’articolo urbanistico riferito all’area compravenduta/stimata, ai fini del calcolo dell’imposta dovrà essere utilizzato il valore di mercato di cui l’atto o la stima potranno costituire utili riferimenti.

Si precisa, inoltre, che ogniqualvolta intervenga variazione del valore imponibile dell’area edificabile ai fini del calcolo dell’imposta, ovvero compravendita, ciò comporta l’obbligo, secondo le norme vigenti in materia, di presentare la dichiarazione di variazione ICI l’anno successivo a quello in cui si è verificato l’evento.
La dichiarazione va presentata anche nel caso il Contribuente intenda applicare i valori orientativi allegati al presente atto.


Casi di non rilevanza della sopraggiunta edificabilità delle aree:

E’ opportuno segnalare che la normativa ICI prevede una agevolazione nel caso in cui l’area edificabile sia posseduta e condotta da coltivatori diretti e/o imprenditori agricoli. L’agevolazione è descritta nel D. Lgs.
n° 504/1992 dal combinato disposto dell’art. 2, comma 1, lettera b): “… Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell’articolo 9, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento di animali”, e dell’art. 9, comma 1 nel quale si specifica che per poter beneficiare delle agevolazioni, la qualifica di coltivatore diretto e/o imprenditore agricolo sussiste solo ed esclusivamente nel caso in cui il soggetto tenuto al pagamento dell’imposta e che coltiva il fondo
sia:
· persona fisica;
· iscritto negli appositi elenchi comunali previsti dall’articolo 11 della Legge n° 98 del 09/01/1963 (elenchi ex. SCAU tenuti presso l’INPS) e soggetto al corrispondente obbligo di assicurazione per invalidità, vecchiaia e malattia Nel caso, quindi, ricorrano i requisiti di cui sopra, l’area, pur essendo edificabile dal punto di vista urbanistico e/o fiscale, non lo è ai fini della determinazione dell’ICI. L’imposta dovrà essere pertanto calcolata sulla base del valore agricolo che si ottiene applicando al Reddito Dominicale catastale gli appositi coefficienti di aggiornamento (+25%) e capitalizzazione (75) nonché le riduzioni previste dalla normativa ICI stessa.

Per eventuali chiarimenti si rendessero necessari contattare l'Ufficio Tecnico del Comune di Reggio Emilia:
- Geom. Andrea Giglioli tel. 0522456968,
e-mail: andrea.giglioli@municipio.re.it
- Geom. Annamaria Tondelli tel. 0522456839,
e-mail: anna.maria.tondelli@municipio.re.it

Ufficio ICI
Tel. 0522456968

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